Division
-
Platon le communiste et Aristote le défenseur de la propriété
individuelle, posaient la question jamais résolue de la propriété :
objet de guerre et de désordre ?
ou
objet d’un indispensable contrat social entre le citoyen et l’état ?
Constituant l'un des piliers de notre droit privé, le droit de propriété a rang de droit constitutionnel depuis la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen du 26 Août 1789 dont l'article 17 proclame qu'il s'agit d'un "droit inviolable et sacré"L'ARTICLE 544 DU CODE CIVIL EST CLAIR
« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois et règlements…… »
De nombreux textes et règlements limitent l’étendue de cette liberté au sens du contrat social et de la paix publique.
Qu’en est-il au sujet de la division de la propriété privée ?
1. L’essentiel des textes relatifs à ces aspects sont inclus dans le code de l’urbanisme.
A l’origine pour permettre aux collectivités d’avoir la certitude que tous les terrains concernés puissent être raccordables aux équipements publics indépendamment les uns des autres.
Des règles sont donc édictées en matière de division de propriété en vue de la construction.
(Les autres divisions de terrains nus sont libres mais peuvent être imposées dans le cadre de remembrement.)
2. Cependant les règles de la publicité foncière imposent l’identification à une référence unique relative au cadastre rénové de tout immeuble soumis à inscription au fichier immobilier.
Des procédures sont donc imposées au sens cadastral du terme.
3. Et puis il semble indispensable qu’un technicien procède à certaines opérations techniques afin de « tracer » la division, tant au sens propre qu’au sens figuré.
Le géomètre expert est le technicien qui a obtenu une délégation de service public relativement à ces actions.
Il est donc indispensable d’aborder ces trois composantes lors de tout projet de division, qu’il concerne un terrain nu, un terrain bâti, une construction ou un espace complexe.
Le géomètre expert est le conseiller privilégié des propriétaires et
gestionnaires de biens immobiliers pour assurer et encadrer l’ensemble
des procédures permettant de réaliser la division.
Les termes généralement utilisés sont :
DMPC ou DA : Document modificatif du parcellaire cadastral ou document d’arpentage qui n’a qu’un seul intérêt : celui d’identifier un bien au sens cadastral (que l’opération ait nécessité ou non un arpentage d’ailleurs !).
CU ou DP : Certificat d’urbanisme ou Déclaration préalable sont deux procédures d’urbanisme règlementaire permettant de connaître et d’attribuer des droits aux propriétés issus de division.
Ces documents sont réalisés généralement lors de division de terrains en vue de la construction.
Lotissement : depuis la reforme du Code de l’urbanisme intervenu le 1er Octobre 2007 :
« Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments. »
Afin de sécuriser la vente des terrains à bâtir :
Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constant la vente d’un terrain indiquant l’intention de l’acquéreur de construire un immeuble à , usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d’un bornage.
Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d’une division effectuée à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l‘aménagement ou est issu d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant d’un bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat.
Il est enfin rappelé que la division n’a pas besoin d’être en pleine propriété pour produire des effets et des contraintes au sens du code de l’urbanisme,la division en jouissance est souvent amalgamée à la division en propriété.
En conclusion, lors de tout projet de division d’immeuble, pensez à contacter votre géomètre expert pour tout conseil préalable.
En effet le cumul des obligations à respecter a un impact certain sur les délais de réalisation.
Ces obligations peuvent aussi entraîner un coût à prendre en compte dans tout projet.